Ingatlangazdálkodóknak nyújtható földhivatali szolgáltatások

Podolcsák Ádám

 

    1. Bevezetés

      2. Általános európai irányzat, hogy a földhivatali szolgáltatásokat nyújtó intézmények bevétel érdekeltségének fokozódik és egyre inkább piaci szereplővé válnak. Mivel hazánkban is azonos a mozgató erők hatnak, érdemes itthon is piaci szemlélettel áttekinteni szolgáltatásainkat.

      Az előadás célja, hogy körvonalazza azokat az új adattermékeket és szolgáltatásokat, amelyekre az ingatlangazdálkodók a terület és városfejlesztésben igényt tarthatnak. Az áttekintést egy piac kutatásnak kellene követni, amely pontosítaná a műszaki elvárásokat és felmérné az fizetőképes igényeket.

      A körvonalazott szolgáltatások többféle szolgáltatásból tevődnek össze és közvetlen vagy közvetetett módon más szolgáltatókat is bevonnak az igények kielégítésébe. Az eltérő piaci szegmensek szereplőinek összehangolt piaci fellépésének szinergiája nagyban hozzájárulhat a földhivatali szolgáltatások piacának fejlődéséhez.

    2. Általános meggondolások
      1. Leglényegesebb szolgáltatástípusok

A javasolt szolgáltatások a következő elemekből állíthatók össze. Természetesen ezek egyike- másika önálló termékként is forgalmazható, de csak a többi elemmel együtt válnak használhatóvá.
  1. Termékspecifikáció – szabványosítás

    2. A földfelszínhez kapcsolódó térbeli adatok (LIS adatok) gerincét a földhivatalok kezelik, de tervezési, elemzési célokra más adatforrások adataira is építeni kell. Egy adattermék specifikációjának lényeges részét képezi az objektumleltár, az objektum tulajdonságok meghatározása, az objektum kapcsolatok leírása, és az adatfrissítés mechanizmusa.

    A specifikáció eredménye egy dokumentum, melyet az adatgazdák, adatfeldolgozók és adatfogyasztók közmegegyezéssel elfogadnak. Függetlenül attól, hogy szabványként vagy termékként ölt testet, elindítója lesz a termék előállításának és fogyasztásának.

    Megjegyzés:

    A nemzetközi szabványosítás (ISO, CEN) lefektette az alapokat, az adatmodell leírónyelv, az adatátviteli mechanizmus és sok más műszaki eszköz szabványként rendelkezésre áll. A magyar földmérési alaptérkép adat szabványa elkészült. Ezeken az alapokon az egyértelmű termékspecifikáció megtörténhet.

  2. Adatbázis összeállítás

    3. A termékleírás alapján a különböző adatforrásokból nyert adatbázisokból össze kell állítani a terméket. Ez a tevékenység az, ahol a legegyszerűbb a viszonteladók bevonása.
  3. Konzultációs szolgáltatás

    4. A konzultáció elsősorban az elérhető szolgáltatásokhoz és adattermékekhez kapcsolódik. Segítheti a fogyasztót abban, hogy kiválassza a szükséges szolgáltatást, vagy abban, hogy a már megvásárolt vagy leszerződött szolgáltatást a legeredményesebben hasznosítsa.

  4. Egyszeri adatszolgáltatás

    5. Olyan adattermék, amely egy adott időponttal lezárt állapotot tükröz, és a felhasználónak nincs olyan igénye, hogy az adatokat rendszeresen frissítse.

  5. Hosszú távú adatszolgáltatatás
      1. Szolgáltatások szabványosítása

        2. Érdemes minden egyes ingatlangazdálkodási tevékenység vonatkozásában külön-külön szolgáltatáscsomagot kínálni. A szolgáltatási csomagokat azonban szabványos szolgáltatásokból érdemes összeállítani.

         

        1. DAT – Digitális alaptérkép

        Létező szabványos termék. A specifikáció a felhasználók széles körének bevonásával készült. A térképi objektumokon kívül meghatározza az egyéb földhivatali adatok kapcsolódását is.

        Az objektumok köre bővíthető. A felhasználói igények függvényében újabb adatcsoportok vehetők bele.

      2. A piaci szereplők viszonyulása az új szolgáltatásokhoz

A termékspecifikáció szempontjából a következők jellemzik a földhivatalokat:

A termékspecifikáció szempontjából a következők jellemzik a külső adatforrások adatgazdáit:

A gazdasági társaságok jellemzői a termékspecifikáció szempontjából:

A termékspecifikáció szempontjából a következők jellemzik az ingatlangazdálkodókat:
      1. A szolgáltatásfejlesztés javasolt módja

Műszaki fejlesztés

A termékeket projektekben kellene kifejleszteni, szorosan kapcsolódva a META számítógépesítési projekthez.

  1. Kapcsolatfelvétel, kölcsönös tájékozódás.
  2. Az érdekeltekkel közös termékspecifikációs munkabizottságok felállítása. A képviselt szervezetek magukra vállalják a delegáltak költségeit.
  3. A földhivatali szektor és a vállalkozók kifejlesztik a mintatermékeket.
  4. Az érdekelt ingatlangazdálkodók kipróbálják, belövik a termékeket.
  5. A földhivatali ágazat dokumentálja a termékeket.
  6. A földhivatali ágazat kikalkulálja a termék és a hozzáadott szolgáltatások díját.
  7. Bizonyos megyékben beindul a kísérleti szolgáltatás.
  8. A szolgáltatások véglegesítése.

Marketing szempontok

Az egyes szolgáltatások fejlesztésének elvetése, felvállalása, külső szereplők belépésének ösztönzése mind olyan kérdések, amelyek a fenti műszaki kérdésekkel párhuzamosan megválaszolandók.

  1. A fogyasztás szerkezetének mélyebb feltárása
  2. A fogyasztás várható mértékének előrejelzése
  3. A folyamatban levő földhivatali pénzügyi tervezés kiinduló adatainak átvétele
  4. A fogyasztás árainak megbecslése
  5. Piac felmérés, kiértékelés
  6. Pontosítás

 

    1. Területfejlesztés

      2. A földhivatali hálózat számára ez a piaci szegmens kiváló jövőbeni lehetőségekkel kecsegtet. Az EU csatlakozási tárgyalások egyik eredményeként várhatóan erőteljesebb lesz a területfejlesztés. Az EU egyik fájdalmas pontja az eltérő fejlettségű térségek kezelése. Mivel ez érzékeny politikai kérdés, a támogatások odaítélésében és az elszámoltatásában fontos szerepet kap az áttekinthetőség és az objektivitás. A földhivatal pedig tényadatokat szolgáltat szemléletes formában.

      A hazai hivatalos régiók (NUTS 2) kialakítás folyamatban van, várhatóan a megyékből képzik a régiókat. A szomszédos régiók által alkotott térségek együttes kezelése is lényeges lehet pl. egy adott országhatármentén (Phare CBC) vagy az un. Eurórégiók (országhatáron túlmutató gazdasági stratégiák).

      A térinformatika kiváló elemző, optimalizáló, döntés előkészítő rendszereket kínál, azonban ezek adatigényesek. A földhivatalok pedig pont ilyen rendszerek alapadatait állítják elő.

      1. Röviden a területfejlesztésről

A hazai területfejlesztés a politikai és gazdasági modellváltás következtében átalakult. A korábbi elképzelések, stratégiák és programok értelmüket vesztették, de az új koncepciók még nem öltöttek testet ütőképes programokban. Magyarország EU integrációs törekvésére tekintettel az EU regionális fejlesztési megközelítést érdemes alapul venni. Az EU politikájában a területfejlesztés a következő célokat szolgálja:


Az EU területfejlesztés lényeges vonása még:

      1. A Felhasználók

        2. A kormányzat, az önkormányzatok, az EU és más külső támogatók által támogatott projektek jöhetnek szóba. A földhivatali szolgáltatások jelentősége a tervezés és a projekt monitoring során a legnagyobb. Külső szakértők, egyetemek, tanácsadó cégek azok, akik a szolgáltatásokat közvetlenül felhasználják.

        A további piackutatásba és a termékspecifikációba a központi kormányzatot, az önkormányzatokat, egyetemeket és tanácsadó cégeket kellene bevonni.

         

      2. A földhivatali szolgáltatások szerepe

Az adatigény szempontjából a fejlesztés három fázisát érdemes megkülönböztetni:

    1. Régió elhatárolása, összehasonlítása
    2. Régió belső elemzése, a lehetséges beruházási helyszínek kiválasztása
      3.
    3. A beruházási helyszínek részletes elemzése, kiválasztása

A fázisok mentén haladva az igényelt adatok részletessége nő, az absztrakció szintje csökken. A térképek vonatkozásában ezt szemlélteti a következő ábra.

Ábra 1
Térképek a területfejlesztésben

A többi földhivatali adatot a térképekkel összekapcsoltan a területi elemek objektumaiként érdemes megjeleníteni. A térképek absztrakciós szintjének növelésével a kapcsolt adatok összegződnek vagy átlagolódnak.

Termék

Kezelő

Megjegyzés
DAT FÖMI Nagyméretarányú térkép objektumainak definíciója
Közigazgatási határok FÖMI EU-hoz illeszkedő adatbázis
Műhold felvételek FÖMI Széleskörű nemzetközi kapcsolatok és tapasztalatok
1:100 000

digitális topó térkép

 FÖMI Régiók összehasonlításának lehet az alapja
Grafikus topográfiai térképek FÖMI Tíz, húsz éves térképek. Méretarányuk 1:25 000, 1:10 000. Felújításuk, digitalizálásuk műszaki tervei már készen állnak
Földmérési alaptérképek MF Ingatlan-nyilvántartási térkép formájában naprakész grafikus térképek rendelkezésre állnak.

Táblázat 1
Területfejlesztés – Elérhető földhivatali adatok

A következő pontok olyan szempontokat sorolnak fel, amelyek alapján az objektumok és jellemzőik definiálása megtörténhet.

        1. Régió elhatárolása, összehasonlítása

A területi objektumok, amelyekre az alábbi jellemzők lekérdezhetők, a települések közigazgatási határai. Az adatmodell felépítésében törekedni kell a rugalmasságra (átalakíthatóság, bővíthetőség). A régióképzés történhet igazgatási egység határosan, pl. megye vagy a kialakítás alatt álló régiók, de lehet képezni földrajzi egységként, pl. Dunántúl. A régióképzés lehet vegyes is, pl. a Tisza és Maros köze összehasonlítás a földhivatali körzetekkel (korábbi járáshatárok).

Az alábbi lista a teljesség igénye nélkül készült. Egyértelmű, hogy az objektumok elhelyezkedése, határa a földhivatalokban, a jellemzők a földhivatalokban és a KSH-ban érhetők el. A lista összeállításának célja csak az, hogy egyértelművé tegye, hogy a KSH és a földhivatalok közösen képesek ezt az adatterméket összeállítani

Gazdasági szempontok

Szociális ellátás

Népesség

Szállítás

Politikai

 

        1. Régió belső elemzése, a lehetséges beruházási helyszínek kiválasztása

A területi objektumok, amelyekre az alábbi jellemzők lekérdezhetők építési övezetek, fekvések, vagy település határok. Az ideális az építési övezet szintű felbontás lenne, de a realitások figyelembevételével a fekvés szintű adatgyűjtés a kivitelezhető. Az adatmodell felépítésében törekedni kell a rugalmasságra (átalakíthatóság, bővíthetőség).

 

Környezet

 

        1. A beruházási helyszínek részletes elemzése, kiválasztása

A területi objektumok, amelyekre az alábbi jellemzők lekérdezhetők földrészlet. A jellemzők jelentős része képezhető az ingatlan-nyilvántartásból (pl. az iskolák helye), további finomítás viszont ( pl. iskola típusa ) már csak külső forrásból kerülhet be. Az adatforrások és az adatbázis összeállítása külön megtervezendő. Az adatmodell felépítésében itt is törekedni kell a rugalmasságra (átalakíthatóság, bővíthetőség).

Környezet

Az adatmodellnek mindezeket az elemeket tartalmaznia kell. Az adatbázis több forrásból áll elő. Az adatokat adatforrásonként érdemes szegmentálni.

A telek, az épület fekvése

Az adatmodellnek mindezeket az elemeket tartalmaznia kell. Az itt következő adatok zömét az elemzést végző viszi be, bár van köztük olyan is, amely átvehető, vagy levezethető (pl. napsugárzás beesési szöge, beépítettségi százalék, stb.) vagy az adatbázis több forrásból áll elő. Ezeket az adatokat érdemes külön szegmensbe foglalni.

 

      1. Javasolt szolgáltatás
        1. Szolgáltatási elemek
  1. Termékspecifikáció – szabványosítás
  1. Adatbázisok összeállítása

    2. Mindhárom adatbázis vázát a földhivatali adatok képezik. A rögzített szerkezetbe a FÖMI és a MF-ok töltik be az adatokat. A külső adatforrásból származó adatok egy részét a hálózat is betöltheti, de piacösztönző lenne, ha ezt a külső vállalkozók végeznék.

    A műszaki háttér a META számítógépes rendszer. A rugalmas régió elhatárolás, a nemzetközi szabványoknak megfelelő adatkezelés képessé teszi a földhivatalokat arra, hogy a felhasználói igényeknek megfeleljenek.
  2. Konzultációs szolgáltatás

    3. Amennyiben a földhivatalok megcélozzák ezt a piaci szegmenset, akkor a fogyasztó igényli, hogy segítsék a termék kiválasztásában és felhasználásában. A fejlesztés eltérő fázisaihoz és egyes mérföldköveinek kiértékeléséhez eltérő adatok szükségesek. A három adatcsomag típus és az adatok eltérő állapota megsokszorozza a lehetőségek számát.

    Ha a fogyasztó állandó nehézségekbe ütközik, – “Utazzon el ide vagy oda, forduljon máshoz, stb.”, akkor könnyen előfordulhat, hogy eláll a vásárlástól. Egy, a szolgáltatásokat jól ismerő szakértőnek személyre szólóan kell foglalkozni az ügyfelekkel. Már a fejlesztések kezdeti fázisában be kell kapcsolódnia az előkészítésbe. Szolgáltatások ismertetése, árbecslés stb.

    Megfontolandó, hogy külső ügynökök, vagy ügynökségen keresztül, vagy saját hálózatból kijelölt témafelelősökön keresztül történjen-e ez a szolgáltatás.

  3. Egyszeri adatszolgáltatás

    4. Addig, ameddig az adatok digitális elérhetősége nem biztosított, minden szolgáltatást egyedi adatbázis összeállításként érdemes előállítani.

    A fejlesztés alatt álló META rendszer képes lesz arra, hogy a lehető legnagyobb mértékben önműködő módon előállítson azonnal felhasználható adattermékeket, a TAKARNET-en keresztül pedig elektronikusan forgalmazza az Interneten.

  4. Hosszú távú adatszolgáltatatás
        1. Szolgáltatási csomagok
  1. Gazdasági térkép

    2. Célja: a régiók elhatárolása, összehasonlítása

    Adatforrások: Földhivatalok, KSH, esetleg EU statisztikák

    Földhivatali szolgáltatás: Adatbázis egyszeri eladása, tanácsadás

    Külső vállalkozás bevonása: nem szükségszerű
  2. Térségi beruházási térkép

    3. Célja: a régió belső elemzése, a lehetséges beruházási helyszínek kiválasztása

    Adatforrások: Földhivatalok, önkormányzat, KSH, rendőrség

    Földhivatali szolgáltatás: Adatbázis egyszeri eladása, tanácsadás

    Külső vállalkozás bevonása: nagyon valószínű
  3. Helyi beruházási térkép

    4. Célja: A beruházási helyszínek részletes elemzése, kiválasztása

    Adatforrások: Földhivatalok, önkormányzat, KSH, rendőrség, helyszíni adatgyűjtés

    Földhivatali szolgáltatás: A kiválasztott helyszín függvényében az adatbázis összeállítása

    Külső vállalkozás bevonása: nagyon valószínű
  4. Területfejlesztési Szolgáltatási csomag
    1. Beruházás

      2. Szempontunkból a beruházás elsősorban abban különbözik a területfejlesztéstől, hogy a beruházni kívánó cégek kormányzati, önkormányzati ösztönzéstől függetlenül keres helyszínt beruházásához. A fejlett vagy a közvetlen fejlődés előtt álló területek érdeklik őket.

      1. Röviden a beruházásokról

        2. A beruházók elsősorban külföldről érkeznek. A zöldmezős beruházások szerepe másodlagos. A beruházókat a helyi önkormányzatok, a kamarák, és a már jelenlévő nemzetközi cégek orientálják.

      2. A Felhasználók

        3. Beruházók. A beruházó tevékenységi köre, gazdasági súlya a beruházás jellege függvényében igényli a 4.2.4.2-ben felsorolt szolgáltatásokat.

      3. A földhivatali szolgáltatások szerepe

        4. Lásd területfejlesztés

      4. Javasolt szolgáltatás elemei

      Lásd területfejlesztés

       
    2.  
      3.
    3. Városfejlesztés, Rehabilitáció

      4. A városfejlesztés a földhivatali szolgáltatások piacának fejlett szegmense. Már a hetvenes években tárcaközi megállapodásokat kötettek a földhivatali adatok biztosítása érdekében. A nemrég kezdődött Nemzeti Kataszteri Programban sok önkormányzat részt vállal a kezdeti finanszírozásban, hogy az adatigényeiket rendszeresen kielégíthessék. A Nemzeti Térinformatikai Program keretében a Szegedi Polgármesteri Hivatal fejlesztetett ki egy városfejlesztési térinformatikai rendszert a földhivatali adatok felhasználásával.

      A rehabilitáció nem tartozik az önkormányzatok rendszeres tevékenységi körébe. Jelentősége abban áll, hogy a földhivatali adatigénye megegyezik a városfejlesztéssel.

      1. Röviden a városfejlesztésről

        2. A politikai és gazdasági modell változott. A jogszabályok többször változtak, de a városfejlesztést szolgáló műszaki háttér folyamatossága szinte változatlan. A különböző szintű rendezési tervek megnevezése, funkciója, tartalma változott, de a földhivatali adatok iránti igény gyakorlatilag változatlan.

        A DAT specifikálásában valamennyi, a városfejlesztésben érdekelt jelentős országos szervezet részt vett. A DAT objektumai megfelelnek a városfejlesztés igényeinek.

        Néhány önkormányzati rehabilitációs program kezdődött az országban. Kormányzati támogatási alapok létesítése, jogalkotás, intézkedések, stb. még nem történtek. A közeljövőben ez a piac nem lesz még jelentős, de pl. a lakótelepek rehabilitációja kapcsán fontos piaci szegmenssé válhat.

      2. A Felhasználók

        3. A helyi önkormányzatok és rajtuk keresztül a beruházni szándékozók, tulajdonosok.

      3. A földhivatali szolgáltatások szerepe

Három földhivatali adatcsoport jelenik meg:

    1. Jogi és műszaki leíró adatok. Elsősorban kódolt kategóriák és nem részletek.
    2. Kataszteri térképek (földmérési alaptérkép, ingatlan-nyilvántartási térkép)
    3. Légi felvétel (távérzékelési adat)

A térképek és távérzékelési adatok vonatkozásában ezt szemlélteti a következő ábra.

Ábra 2
Térképek a városfejlesztésben

Az első két adatkört a DAT szabályzat leírja. A távérzékelési adatokra a következő feltételezéseket tehetjük.

        1. Légi felvétel

A légi felvételek raszter háttérként szolgálhatnak. A műszaki tendenciákat figyelembe véve csak digitális képek jöhetnek számításba. Az adatmodellben kapcsolt raszter állományokként jelenhetnek meg. Szabványosítani a felvételek tájolását, magasságát, méretét érdemes. A metrikus megbízhatóság másodlagos így digitalizált videó felvételekre is számítani lehet.

Valós használat, városkép

Különleges távérzékelési adatok iránti igények is megjelenhetnek, pl. légyszennyezettség, talajszennyezettség, hőveszteség térképek, stb. Ezek az egyedi igények. Kielégítésükre a földhivataloknak még partnerként sem biztos, hogy érdemes felkészülni.

      1. Javasolt szolgáltatás elemei
  1. Termékspecifikáció – szabványosítás

    2. A DAT elkészítésével ez megtörtént. A DAT beszerezhető a FÖMI-nél, ösztönző hatása már érződik.

  2. Adatbázisok összeállítás

    3. A műszaki háttér a META számítógépes rendszer. A szabványos adatok generálása automatikusan fog megtörténni.

  3. Konzultációs szolgáltatás

    4. A földhivatalok rendszeresen konzultálnak az önkormányzatokkal. Mivel elsősorban a lehetséges fogyasztók ösztönzéséről van szó, így egyelőre nem célszerű a díjazás bevezetése.
  4. Egyszeri adatszolgáltatás

    5. A META rendszeren keresztül

  5. Hosszú távú adatszolgáltatatás
    1. Összefoglalás

Fontos, hogy meghonosodjon a termékekben történő gondolkozás. Az előadás megfogalmaz az ingatlangazdálkodást támogató néhány lehetséges terméket (szolgáltatási csomagot). Ezzel a földhivatalok és az ingatlangazdálkodók közös gondolkodását kívánja elősegíteni.

A leglényegesebb szolgáltatástípusok: termékspecifikáció – szabványosítás; adatbázis összeállítás; konzultációs szolgáltatás; egyszeri adatszolgáltatás; hosszú távú adatszolgáltatatás.

Ezekből nagyvonalú szolgáltatás specifikációk készültek a következő területekre: területfejlesztés; városfejlesztés; beruházás; karbantartás; ingatlankezelés; rehabilitáció; ingatlanértékelés.

A földhivatalok szerepe meghatározó, de tekintettel arra, hogy több más forrásból is kell adatokat felhasználni és az igények szabványos termékekkel nem mindig kielégíthetők, elengedhetetlen, hogy más szolgáltatók is bevonásra kerüljenek.

Meg kellene kezdeni a földhivatali szolgáltatások piackutatását. A hasznosabb szolgáltatások kialakítása érdekében tovább kell folytatni az ingatlangazdálkodókkal való együttgondolkozását. A MF-ok számítógépesítése során megalakuló termék specifikációs munkacsoportokba be kell vonni az ingatlangazdálkodók képviselőit is.